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Freitag, 15. Dezember 2017

Stadtentwicklung

Mainhattan greift nach dem Umland

Von Ulrich W. Schamari | 4. Mai 2017 | Ausgabe 18

Durch Verdichtung allein scheinen neue bezahlbare Wohnungen in der Metropolregion Rhein-Main nicht realisierbar. Eine neue Entwicklungsgesellschaft soll nun helfen, das Umland zu erschließen.

BU Wohnungen Rhein-Main-Gebiet
Foto: Stadtplanungsamt Wiesbaden

Neubaugebiete, wie hier Hainweg im Wiesbadener Bezirk Nordenstadt, sollen für bezahlbaren, stadtnahen Wohnraum sorgen.

Die Rhein-Main-Metropolregion setzt bei der Schaffung von neuem Wohnraum nicht mehr nur auf den Trend der Verdichtung und Nachverdichtung, der von Kritikern skeptisch als „Massenmenschenhaltung“ bezeichnet wird. Baugrund in Städten ist rar und meistens sehr teuer.

Um die Wohnungssituation im Ballungszentrum wieder zu entspannen, haben die Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) Wiesbaden und die Allgemeine Baugesellschaft (AGB) Frankfurt Holding vor Kurzem gemeinsam die Entwicklungsgesellschaft Metropolregion Rhein-Main (EGM) gegründet,

Rund 2100 ha an Reserveflächen, die in der Region für den Bau von geschätzten 92 000 Wohnungen vorhanden sind, soll die EGM nun zügig für neuen bezahlbaren Wohnraum entwickeln.

„Die große Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen ist eine der zentralen Herausforderungen unserer Zeit“, sagte der Frankfurter Oberbürgermeister Peter Feldmann bei der Vorstellung der neuen Offensive für den Wohnungsbau im Umland der 730 000-Einwohner-Stadt. Und Arno Goßmann, Bürgermeister der benachbarten Landeshauptstadt Wiesbaden, ergänzte: „Der Wohnungsneubau macht nicht an den Stadtgrenzen halt, sondern ist eine Aufgabe der gesamten Metropolregion.“

Die neue Gesellschaft gehe nun zügig und gezielt auf die Gemeinden mit Baulandpotenzial zu und spreche mit ihnen über die Entwicklungsmöglichkeiten, so der Plan. Frank Junker, Geschäftsführer der ABG Frankfurt Holding, erläutert die Notwendigkeit dieses Schritts.

„Wir sehen, dass es in den Kernstädten Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt und Offenbach relativ wenig zur Verfügung stehende oder erschließbare Flächen gibt, die man für eine Wohnbaunutzung heranziehen kann.“ Dagegen gebe es in den Städten und Gemeinden im Umland erheblich mehr Flächenreserven, die man nutzbar machen könnte. Man müsse nun mit verschiedenen Kommunen im Rhein-Main-Gebiet klären, ob und wie die EGM bei der Entwicklung dieser Wohnbauflächen unterstützend tätig werden kann. Welche konkreten Planungsschritte von der Gesellschaft übernommen werden, obliegt der Abstimmung mit der jeweiligen Kommune. „Es kann sein, dass wir das in Kooperation machen – es könnte aber auch sein, dass gerade kleinere Städte oder Gemeinden die Baulanderschließung gerne durchführen würden, jedoch nicht über die notwendigen Kapazitäten verfügen“, erklärt Junker.

Dann könne die Baulandplanung eine Leistung sein, die insgesamt von der Entwicklungsgesellschaft erbracht wird. Das hänge vom jeweiligen Projekt ab. Das Modell folge einer innerhalb Frankfurts seit Jahrzehnten geübten Praxis. Hier habe die ABG eine Vielzahl von Flächen akquiriert und gemeinsam mit der Stadt entwickelt. Dabei sei man auch schon über die Stadtgrenzen hinausgegangen – beispielsweise in den Hafen der Nachbarstadt Offenbach.

Die Grundidee für die aktuelle Baulandinitiative beschreibt Roland Stöcklin, Geschäftsführer der SEG Wiesbaden: „Wir glauben an den alten Grundsatz der Betriebswirtschaftslehre, dass Angebot und Nachfrage den Preis diktieren.“ Der momentan zu hohe Preis für Baulandreserven liege einfach am mangelnden Angebot.

Der Austritt Großbritanniens aus der EU, da sind sich die Geschäftsführer einig, habe bisher keinen spürbaren Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Die Firmen zögen wegen der Sprache eher nach Irland, auch Paris sei als Stadt attraktiv.

Auch ohne Briten herrsche Wohnungsknappheit und natürlich sei es illusorisch, den Preis zu senken, sagt Stöcklin. Man wolle ihn aber stabil halten oder steuernd darauf einwirken. Letzteres sei das Maximalziel der EGM. Wenige Reihenhäuser am äußersten Rande der Metropolregion zu bauen, sei aber nicht das Ziel. „Der Schwerpunkt liegt bei verkehrsgünstig gelegenen Gemeinden“, sagt Stöcklin.

Darunter versteht er Orte, die in einem definierten Radius um die Frankfurter Hauptwache herum verkehrsgünstig angebunden sind. „40 bis 60 Minuten Anreise zum Zentrum Frankfurt – das sind die Kommunen, auf die wir unser Augenmerk richten werden“, spezifiziert er.

Die EGM biete den Kommunen das notwendige Planungsverständnis für eine Gebietsentwicklung und habe Erfahrung mit den Kernproblemen, an denen eine Erschließung der Fläche bisher gescheitert seien. Man sei mit der kommunalen Sprache vertraut und wisse, was es bedeutet, in den Ortsbeirat zu gehen oder eine Gemeindevertretung zu überzeugen.

Ängste vor Ort, mit denen man umgehen müsse, seien oft vorhanden. Ein Beispiel ist der Stadtteil Bonames, wo Anwohner und die dortige Landwirtschaftslobby ihre Felder für ein Neubaugebiet nicht aufgeben wollen. Häufig bereite es auch Schwierigkeiten, so Stöcklin, diejenigen Menschen zu mobilisieren, die später in den neuen Gebieten wohnen wollen und der Neubauentwicklung positiv gegenüberstehen.

„Die kriegen Sie ja immer erst, wenn Sie die Satzungsreife beschlossen haben“, sagt der Geschäftsführer. Dann kämen auf einmal alle, die sich über die neuen Wohnungen freuen.

„Da man unter solchen Voraussetzungen die Flächenentwicklung als Hochrisikogeschäft einstufen kann, gibt es auch keinen Konkurrenzneid von der Seite privater Entwickler“, sagt Stöcklin. Wenn sich diese doch darauf einließen, zögen sich diese Projekte mit einer Art Reservierungsverfahren häufig über vier bis fünf Jahre hin, um sich später doch zu zerschlagen.

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