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Freitag, 15. Dezember 2017

Immobilien

Häuschen am Abgrund

Von Christoph Böckmann | 13. Februar 2015 | Ausgabe 07

Betongold gilt für viele Deutsche als die sicherste Geldanlage und Altersvorsorge überhaupt. Doch die stark schrumpfende Bevölkerung könnte bald zu einem massiven Überangebot am Immobilienmarkt führen. Abstürzende Preise oder gar Unverkäuflichkeit sind Schreckenszenarien, die in greifbarer Nähe rücken.

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Foto: imago/Torsten Becker

Gerade in der ländlicheren Region werden die Preise einiger Immobilien in den nächsten Jahren voraussichtlich durch ein Überangebot abstürzen.

Die Kinder tollen durch den Garten, die Holzkohle im Grill glüht und im Liegestuhl unter dem Apfelbaum schmeckt das kühle Bier mit Blick auf das eigene Häuschen doppelt so gut. Die eigenen vier Wände sind für viele ein großer Lebenstraum, ein Synonym für Gemütlichkeit und Wohlbehagen.

Befeuert wird er momentan von der Immobilienbranche, die kräftig die Werbetrommel rührt. Noch nie sei das eigene Häuschen so günstig gewesen. Die Bauzinsen seien extrem niedrig, während die Löhne vergleichsweise stark gestiegen wären, rechnet z. B. der Immobilienverband IVD vor. Und bei den Deutschen hat das Häuslebauen gerade Konjunktur. Denn mit dem Sparbuch sind keine Gewinne zu erzielen, Aktien sind vielen Sparern zu aufregend und die eigenen vier Wände gelten als besonders wertbeständig und optimale Altersvorsorge. So sind die realen Immobilienpreise in den letzten Jahren kräftig gestiegen, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) beobachtet.

Angesichts der horrenden Summen, die für den m² mittlerweile in Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg gefordert werden, wird häufig schon das Wort Immobilienblase in den Mund genommen. Doch bisher geben Wirtschaftsinstitute und die Deutsche Bundesbank Entwarnung. Zu einer Übertreibung käme es bisher nur an vereinzelten Standorten. Eine ganz andere Gefahr sehen aber Experten wie Andreas Beck. Der Gründer des Instituts für Vermögensaufbau erstellt Gutachten über die Wertentwicklung von Wohneigentum und geht nicht von einer sich weiter aufpumpenden Blase aus. Vielmehr stünde ein rapider Preisverfall vieler Immobilien in wenigen Jahren bevor, so der promovierte Mathematiker.

„Wir haben seit fast 30 Jahren eine Geburtenrate, die bei unter 1,4 Kindern pro Frau liegt. Unsere Bevölkerung schrumpft also um etwa ein Drittel pro Generation“, erklärt Beck. Und das solle sich bald auch bei den Preisen für Wohnimmobilien bemerkbar machen. Kurz: Aus Wohnungsnot wird Überangebot, denn dann gäbe es in einigen Regionen mehr lehrstehende Häuschen als nestsuchende Familien.

„Wird die Bevölkerungsstruktur in Zukunft vielerorts für fallende Quadratmeterkurse sorgen, ist mit ihr auch die momentan extrem hohe Nachfrage und Wohnungsnot zu erklären“, so Beck. Verantwortlich sei der Remanenzeffekt. Dieser besagt, dass ältere Menschen, wenn sie es sich leisten können, in dem Haus wohnen bleiben, das sie mal für die ganze Familie gebaut haben. So gäbe es Regionen, in denen die Hälfte der familiengerechten Häuser nur noch von ein bis zwei Personen bewohnt würden, die über 70 Jahre alt wären, erläutert der Experte.

„Dass dieser Wohnraum geblockt ist, hat zwangsläufig dazu geführt, dass immer mehr Häuser und Wohnungen gebaut wurden.“ Doch die Immobilien, die bisher von der älteren Generation bewohnt werden, kommen in den nächsten zehn Jahren auf den Markt. „Zu diesem Zeitpunkt werden dann aber die demografisch starken Jahrgänge schon mit Wohnungen versorgt und der Bedarf gedeckt sein“, gibt Beck zu bedenken, der früher in der Risikobewertung eines Rückversicherers tätig war. „Spätestens ab 2025 kippen die Immobilienpreise in vielen Regionen.“

Besonders betroffen sein, würden Vororte und ländliche Regionen, in denen in den 50er und 60er-Jahren familiengerechter Wohnraum geschaffen wurde. „Hier fangen nun die starken Jahrgänge an, ihre Geburtshäuser zu erben.“ Becks Empfehlung: „So schnell wie möglich verkaufen, denn schon in ein paar Jahren kann es sein, dass Sie es nicht mehr losbekommen.“

Bei der Erstellung der Wertentwicklungsgutachten betrachtet sein Institut für Vermögensaufbau insbesondere, wie zukunftsträchtig der Arbeitsmarkt und die Altersstruktur für die jeweilige Region sind. Jedem der gerade überlegt, ob er ein Häuschen bauen oder die geerbte Immobilie verkaufen soll, empfiehlt Beck, mal durch die Straße dort zu gehen und die Nachbarn zu zählen, die bereits über 70 sind. Denn all diese Wohnungen werden in einigen Jahren gleichzeitig auf den Markt kommen und dann gegebenenfalls den Preis drücken.

Wie schnell es dann mit den Preisen von bestimmten Immobilien oder Regionen bergab geht, ist schwer zu prognostizieren. Zwar geben Altersstruktur und Arbeitsmarkt eine Richtung an, wo die Reise hingeht, doch sind noch weitere Faktoren von Bedeutung: Wenn z. B. die Bevölkerungsdichte gewisse Werte unterschreite, gäbe es wieder die Tendenz zu regionalen Zentrenbildung, erklärt Beck. „Es wird in vielen Dörfern keine Schule oder Kindergärten mehr geben, sondern nur eine Schule und einen Kindergarten in der Region. Dort ziehen dann wieder Familien hin, während die anderen Dörfer dadurch dann noch stärker unter einer Abwanderung leiden.“ Ein Trend, der sich auch nicht durch eine verstärkte Zuwanderung aufhalten lassen wird, so viele Prognosen. Auch Beck ist pessimistisch: „Dass wir von Generation zu Generation um ein Drittel schrumpfen ist einfach eine Hausnummer, die kaum aufgefangen werden kann.“ Außerdem hätten Länder die dafür infrage kommen würden, wie Italien, Spanien oder Polen selber mit noch niedrigeren Geburtenraten zu kämpfen.

Doch der Leiter des Instituts für Vermögensaufbau verteufelt den Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht. „Ein Haus zu bewohnen, das einem gehört, verschafft einem doch ein anderes Gefühl von Heimat, als eins zu mieten. Das Leben bestimmt eben nicht nur den Blick auf das Bankkonto“, so Beck. Doch aus finanzieller Sicht oder als Altersvorsorge drohe sich Immobilienbesitz in der Zukunft oft nicht immer zu rechnen.

Auch heute schon, wo der Immobilienmarkt sich an den meisten Orten noch durch steigende Preise auszeichnet, sind die Kapitalerträge meist überschaubar. So lag die durchschnittliche Bruttorendite privater Immobilieninvestitionen im Jahr 2012 bei nur 2 % bis 3 %, so eine Umfrage des Sozialforschungsinstituts TNS Infratest, die das DIW in Auftrag gegeben hat. Dabei gaben 35,8 % der Haus- und Wohnungsbesitzer an, nichts mit ihrer Immobilieninvestition zu verdienen und knapp 7 % sogar, dass sie draufzahlen.

Doch auch wenn der Großteil der Immobilienbesitzer ihre Wohnungen und Häuser nicht als Kapitalanlage sondern als Eigenheim nutzt, sollte ihnen klar sein, dass die Preise dieser bald stark fallen könnte. Wer also unbedingt seinen Lebenstraum vom Eigenheim verwirklichen will, tut gut daran damit noch ein paar Jahre zu warten.

 

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