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Freitag, 5. Dezember 2014, Ausgabe Nr. 49

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Immobilien

Häuserpreise und Mieten steigen erneut kräftig

Von Rtr/Stefan Asche | 22. Februar 2013 | Ausgabe 8

In den 125 größten Städten Deutschlands erhöhten sich die Mieten 2012 durchschnittlich um satte 5,25 %. Niedrige Zinsen, Zuwanderung und ausländische Investoren befeuern den Trend. Trotzdem spricht sich die Bundesbank gegen eine gesetzliche Begrenzung von Mieterhöhungen aus.

Die Bundesbank beobachtet den Immobilienboom in Deutschland, begleitet von steigenden Preisen, mit wachsender Sorge. Für die Preisentwicklung verantwortlich seien drei Faktoren: Niedrige Zinsen, Zuwanderung und ausländische Investitionen. Alle drei lassen die Nachfrage nach Wohneigentum steigen. Das ziehe die Preise mit in die Höhe. Trotzdem rät die Bundesbank von staatlichen Eingriffen ab, weil das den Bau neuer Wohnungen bremsen könnte.

Erster Preistreiber ist der Zins. Im Jahresdurchschnitt gewährten Banken Wohnungsbaukredite zu einem Zinssatz von 3,25 %. Der Durchschnitt der letzten 30 Jahre liegt mehr als doppelt so hoch. Dadurch werde der Kauf von Immobilien für immer mehr Haushalte "mit begrenzten Einkommensmöglichkeiten und erhöhten Erwerbsrisiken" erschwinglich.

Zweiter Preistreiber ist die Bevölkerungsentwicklung. Die Zahl der Einwohner stieg im vergangenen Jahr um 200 000 Personen – vor allem durch Zuwanderung.

Dritter Preistreiber sind ausländische Kapitalinvestoren. Diese schätzen laut Bundesbank vor allem die als "relativ transparent und liquide geltenden Immobilienmärkte der Großstädte".

Das Ergebnis: In den 125 größten Städten erhöhten sich die Preise für Wohneigentum um durchschnittlich 5,25 %, nach 5,5 % im Jahr zuvor. "Im Vergleich zu 2011 schwächte sich die Preisdynamik zwar in den Großstädten und Ballungsgebieten ab, sie gewann aber sichtbar an Breite", schreibt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht. "So übertrugen sich die Preis-Impulse von den Städten ins Umland, vom Neubau- ins Gebrauchtimmobiliensegment und von den Geschosswohnungen auf Einfamilienhäuser." Die sich daraus ergebenden gesamtwirtschaftlichen Risiken "bestehen nicht zuletzt aufgrund der breiteren Streuung des Preisauftriebs unvermindert weiter".

Das Platzen der Immobilienblase 2007 in den USA hatte die Weltwirtschaft in ihre schwerste Krise seit Ende des Zweiten Weltkrieges gestürzt. Im Vertrauen auf stetig steigende Immobilienpreise hatten Hunderttausende Amerikaner Häuser gekauft – obwohl sich viele das eigentlich nicht leisten konnten. Es folgten Zwangsversteigerungen und zahlreiche Bankenpleiten. Später brach der Immobilienmarkt in Spanien zusammen, das seither gegen die Rezession und mit einer extrem hohen Arbeitslosenquote kämpft. Auch die Niederlande stemmen sich gegen einen Preisverfall.

Eine ähnliche Krise sieht die Bundesbank in Deutschland noch nicht aufziehen, weil sich dazu ein übermäßiges Wachstum der Immobilienkredite gesellen müsste. Das sei bislang noch nicht zu erkennen, sagte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. "Jedoch zeigen die internationalen Erfahrungen, dass Anfangsphasen von Preisübertreibungen auch mit einem niedrigen Kreditwachstum einhergehen können", warnte der Bundesbanker. "Wir müssen also aufmerksam sein. Und wir müssen auch das Verhalten von Finanzinstituten und privaten Haushalten im Auge behalten."

Besonders stark verteuerten sich Eigentumswohnungen in Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern. Sie kosteten 7 % mehr 2011 gab es sogar ein Plus von 10 %. Dafür seien die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen, aber auch für Reihenhäuser schneller gestiegen. In Städten mit weniger als 250 000 Einwohnern sei der Preisdruck aber nach wie vor merklich schwächer.

Die Preissteigerungen sind der Bundesbank zufolge auf den Mietmarkt übergesprungen. "Die Neuvertragsmieten wurden 2012 erneut spürbar angehoben." Für Neubauwohnungen in den 125 Städten wurden demnach 4,75 % mehr verlangt, bei Wiedervermietungen 3,5 % mehr. "Seit 2010 ist der Mietanstieg bei neuen Wohnungen rund viermal, bei Bestandsobjekten rund dreimal so hoch wie im Durchschnitt der vorangegangenen Dekade ausgefallen." In den Großstädten habe sich die Überlassung von Wohnraum besonders kräftig verteuert."

Trotzdem warnt die Bundesbank davor, diese Entwicklung mit staatlichen Eingriffen zu stoppen. "Die Regulierung von Mieten ist ein Eingriff in die Preisbildung, die nur aus guten Gründen in Erwägung zu ziehen ist", betonte sie. "Die Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuverträgen birgt nicht zu unterschätzende Risiken im Hinblick auf die Verzerrung marktgerechter Anreize zur Schaffung neuen Wohnraums."

Zwar sei die Zahl der Baugenehmigungen für Drei- und Mehrfamilienhäuser um 15 000 auf 100 000 gestiegen. Doch dürfte dies laut Bundesbank kaum ausreichen, "um die Lage auf den Wohnimmobilienmärkten spürbar zu entspannen".  rtr/sta

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