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Dienstag, 12. Dezember 2017

Immobilien

Die Preisspirale stoppen

Von Sabine Philipp | 27. April 2017 | Ausgabe 17

Die Wohneigentumsquote in Deutschland soll höher werden. Die Grunderwerbsteuer sowie die Baukosten sind nun im Visier.

BU_Immobilien
Foto: panthermedia.net/sergeypeterman

Die Erwerbsnebenkosten bei Immobilien sollen sinken. So wollen CDU und SPD mehr Menschen ein Eigenheim ermöglichen.

Sind jetzt die Notare Schuld? Im Vorfeld der Jahresauftakt-Klausurtagung der SPD-Fraktion wurden Notarpauschalen diskutiert, um die Erwerbsnebenkosten zu senken. Im Beschlusspapier steht nichts mehr davon. Das wundert den Hamburger Notar Arnim Karthaus wenig. „Notarpauschalen sind nicht sozialdemokratisch. Dann müsste ein Millionär für den Kauf einer Villa die gleichen Gebühren bezahlen wie ein kleiner Angestellter bei einer Eigentumswohnung.“

Zurzeit sind die Kosten gestaffelt. „Bei einer Wohnung, die 100 000 € kostet, betragen die Notargebühren ca. 900 € inklusive Umsatzsteuer. Bei Objekten im Wert von 1 Mio. € sind es ca. 0,5 %“, so Karthaus, der bedauert, dass die Arbeit dahinter oft nicht gesehen wird. Dazu gehören u. a. Vertragsgestaltung, Beratung und Abwicklung. Und: „Für viele Verbraucher ist der Kauf einer Immobilie das größte Geschäft in ihrem Leben. Entsprechend hoch ist der Gesprächsbedarf. Dem werden sie mit Standards nicht gerecht.“ Karthaus gibt außerdem zu bedenken, dass der Kunde Rechtssicherheit kauft. In den USA, wo es kein vergleichbares Grundbuchverfahren gibt, müssten Käufer eine Versicherung abschließen, falls sie nicht Besitzer werden. „Die Kosten liegen mit 2 % der Kaufsumme deutlich über den deutschen Notar- und Gerichtsgebühren“, so Karthaus.

Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland würde zuerst einmal bei der Grunderwerbsteuer anzusetzen. „Die macht einen weitaus größeren Anteil aus.“ Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer die Höhe selbst festlegen. Außer Bayern und Sachsen haben seitdem alle Länder den ursprünglich einheitlichen Steuersatz von 3,5 % erhöht. Spitzenreiter sind Nordrhein-Westfalen und Thüringen mit einem Satz von 6,5 %. Wiech bemängelt, dass der Länderfinanzausgleich falsche Anreize schafft. Er beruft sich auf eine Untersuchung des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) Kiel, wonach im Jahr 2015 Bayern 450 Mio. € mehr in den Topf einzahlte, als es seiner tatsächlichen Finanzkraft entsprochen hätte. Nordrhein-Westfalen erhielt 200 Mio. € mehr. Wie die IfW-Autoren erklären, wollte der Gesetzgeber bei der Föderalismusreform verhindern, dass Mehreinnahmen aus den Satzanhebungen über den Länderfinanzausgleich nivelliert werden. Um das zu erreichen, sei der durchschnittliche Grunderwerbsteuersatz aller Länder zur Berechnung der Finanzkraft unterstellt worden. Die Finanzkraft von Ländern mit einer überdurchschnittlich hohen Grunderwerbsteuer würde dadurch unterschätzt. „Die Mehreinnahmen müssten in die Berechnung der Finanzkraft mit eingehen. Dann wäre es weniger attraktiv, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen“, kommentiert Wiech.

„Damit Wohneigentum günstiger wird, müsste erst einmal das Bauen günstiger werden“, ist auch die Meinung von Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

„Seit dem Jahr 2000 sind die Baukosten um 47 % in die Höhe geschossen, über die Hälfte davon sind staatliche Kostentreiber.“ Zentrale Preistreiber sieht er in den wachsenden Energieeinsparauflagen. „Mit der zweiten Novelle der Energieeinsparverordnung, die am 1. Januar in Kraft getreten ist, verteuern sich die Baukosten um 7 %.“ Dieser Kostenerhöhung stehe ein Energieeinsparpotenzial von lediglich 0,02 % gegenüber. Es ist auch die Knappheit, die ein Gut begehrt und teuer macht. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) kam die große Wende 2010. So waren gebrauchte Eigentumswohnungen in den Großstädten 2014 um ca. 21 % teurer als 2009. In den süddeutschen Universitätsstädten Regensburg, Erlangen, Ulm, Augsburg und Nürnberg stiegen die Preise sogar um 50 % und mehr, in Frankfurt und München um 45 %, bzw. 69 %.

Was war 2010 geschehen? „Die ökonomische Situation hat sich verbessert. In der Folge sind die Einkommen gestiegen, und die Menschen konnten sich vermehrt Wohneigentum leisten“, kommentiert Achim Reif, Bereichsleiter „Immobilienfinanzierung Inland, Bewertung“ vom Verband deutscher Pfandbriefbanken. Zudem galt Deutschland nach der Finanzkrise als attraktiver Markt für ausländisches Kapital. „Es fand ein regelrechter Run auf deutsche Immobilien statt, zum Teil haben Investoren die Immobilien vor dem Kauf noch nicht einmal besichtigt“, erinnert sich der Volkswirt. Dazu kommen die Niedrigzinsphase und eine wachsende Zahl an Haushalten. Schneller Nachschub ist nicht in Sicht. „Gerade der Neubau von Wohnimmobilien geht sehr langsam voran. Von der Standortanalyse bis zur Realisierung können gut zwei Jahre vergehen.“ Subventionen vom Staat, etwa die Wiedereinführung der Eigenheimzulage, hält Reif vor diesem Hintergrund für wenig geeignet. „Das führt auch nicht zu einer Vergrößerung des Angebots.“ Vielmehr sollten die Rahmenbedingungen verbessert werden. „Die Kommunen in den Ballungsräumen könnten mehr Bauland ausweisen und das Umland besser anbinden.“ Denn die Preise steigen vor allem in den boomenden Städten, wo es auch Arbeit gibt. In weniger gefragten Gegenden ist Wohneigentum sehr viel günstiger. Laut BBSR wurden 2014 für gebrauchte frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Großstädten im Mittel rund 383 000 € gezahlt, während das Preisniveau in den städtischen Kreisen bei ca. 214 000 € und in den ländlichen Kreisen bei etwa 135 000 € lag. cb

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