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Donnerstag, 14. September 2017, Ausgabe Nr. 37

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Immobilien

„Immobilien schrecken Investoren ab“

Von Christoph Böckmann | 29. Juni 2017 | Ausgabe 26

Mittelständler stecken zu viel Geld in Immobilien, meint Karim Rochdi, Leiter Corporate Solutions bei der Investmentgesellschaft Beos.

BU_Rochdi
Foto: Beos AG

Firmen verwalten ihre Immobilien oft nicht effizient, gibt Branchenexperte Karim Rochdi zu bedenken.

VDI nachrichten: Sie sagen, für produzierende Unternehmen ist es nicht ratsam Immobilien zu halten. Warum?

Rochdi: Ich habe im Rahmen meiner Dissertation deutsche börsennotierte Aktiengesellschaften auf ihre Immobilienbestände untersucht. Interessant war, dass bei ihnen in den letzten 15 Jahren durchschnittlich 10 % der Bilanzsumme in Immobilien steckten. Das Problem, das sich daraus ergibt, ist ganz einfach: Der Unternehmer sollte in das investieren, was ihm die größte Rendite bringt, und das ist naturgemäß sein Kerngeschäft.

Karim Rochdi

Die Beos AG kauft Unternehmensimmobilien für Investoren. Warum können Sie etwas damit anfangen, das verarbeitende Gewerbe aber nicht?

Wenn man es auf das Monetäre herunterbricht, haben wir ganz andere Anforderungen an die Verzinsung des in der Immobilie gebundenen Kapitals.

Sie sind also genügsamer?

Auf jeden Fall, denn in Immobilien zu investieren, bringt eine geringere Rendite, als der typische Mittelständler in seinem Kerngeschäft erzielt. Allerdings profitieren wir natürlich von unserer Expertise und Skaleneffekten. Firmen verwalten ihre Immobilien oft nicht effizient. Wenn wir von Großunternehmen Areale kaufen, sitzen dort zum Teil auf 100 000 m2 50 Mitarbeiter, die sich nur um die Hausverwaltung kümmern. Das sind Konstrukte, die sich in der Vergangenheit so generisch entwickelt haben, die aber heute nicht mehr marktgängig sind. Aber auch Leerstände, die sich im Laufe der Zeit betriebsbedingt oftmals ergeben, können wir auf den uns bekannten Immobilienmärkten schneller nachvermieten.

Welche Vorteile ergeben sich für den Mittelständler, wenn er seine Immobilienquote senkt, neben der besseren Rendite, die er mit diesem Kapital erzielen kann?

In der Bilanz eines Unternehmens sind die Immobilien mit dem Buchwert angegeben, der sich an den Anschaffungskosten abzüglich etwaiger Abschreibungen orientiert. Das sagt wenig über die wirkliche Lage und den Zustand der Immobilie aus. Das schreckt Investoren ab, denn für sie ergibt sich dadurch eine Unsicherheit und somit ein Bewertungsrisiko. Außerdem bringt eine niedrige Immobilienquote Mittelständlern Flexibilität. Denn je nach Auftragslage können sie Produktionsflächen dazumieten oder abstoßen.

Auf der anderen Seite bietet mir Eigentum aber Sicherheit. Ich kann die Halle jederzeit nutzen, wenn ich meine Produktion wieder ausweite.

Was die Vertragsstrukturen angeht, sind den Unternehmen prinzipiell keine Grenzen gesetzt. Je nach Wunsch können Mietverträge langfristig ausgelegt sein – mit flexiblen Komponenten in Form von Optionen oder Sonderkündigungsrechten. Werden Flächen nicht mehr benötigt, können diese an den Vermieter zurückgegeben werden. Gerade vor dem Hintergrund der immer kürzer werdenden Nutzungszyklen ist das interessant.

Das Thema „Sale and rent back“ hat einen ganz schlechten Ruf. Warum eigentlich?

Insbesondere im Immobilienbereich rührt das Imageproblem daher, dass es in der Vergangenheit vor allem Finanzakteure Immobilien wie eine Finanzanlage kauften und nie wieder in diese investierten. Die Unternehmen hatten dann das Problem, dass sie irgendwann in runtergewirtschafteten Stätten produzieren mussten. Auf der anderen Seite haben einige Firmen ihre Immobilien erst dann verkauft, als sie schon tief in den roten Zahlen steckten. Dies hat meistens zur Folge, dass nicht die gewünschte Preise und Ziele erreicht werden.

Warum?

Na ja, die Unternehmen verkaufen ihre Immobilien dann ja nicht, weil sie da ausziehen wollen, sondern weil sie Geld brauchen. Als potenzieller Vermieter will man aber natürlich keinen Mieter, der kurz vor der Insolvenz steht. Dass Unternehmen ihre Immobilien als Liquiditätsreserve betrachten, ist also meist falsch.

Was sind Faktoren, die Immobilien für sie interessant oder uninteressant machen? Ist die Lage bei Gewerbeimmobilien alles?

Wenn die Produktionsstätte so gelegen ist, dass wir dort keinen anderen Mieter finden können, ist es für uns uninteressant. Wenn ein Unternehmen allerdings mehrere Liegenschaften verkauft, ist man eher geneigt, auch in peripheren Regionen zu kaufen.

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