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Dienstag, 12. Dezember 2017

Wohnungsmarkt

Lack ab bei Betongold?

Von Peter Schwarz | 9. März 2017 | Ausgabe 10

Immobilien sind in den letzten Jahren immer teurer geworden. In Großstädten droht eine Blase, doch ein Ende der Hausse ist nicht in Sicht.

Immobilien BU
Foto: panthermedia.net/evgenyataman

Wohnträume: In Großstädten droht beim Immobilienkauf ein böses Erwachen.

Die Baubetriebe sind mit dem höchsten Auftragsbestand der bundesdeutschen Geschichte in das laufende Jahr gestartet“, frohlockte der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie Ende Februar in einer Pressemitteilung. Entsprechend optimistisch blicken die Branchenvertreter in die Zukunft. Für 2017 rechnen sie mit einem Umsatzplus von 5 % und 10 000 zusätzlichen Stellen. Ende des Jahres sollen dann fast 800 000 Menschen in der Industrie beschäftigt werden.

Der Boom der Baubranche, die im vergangenen Jahr ein sattes Umsatzplus von 6 % vorweisen konnte, kommt nicht von ungefähr. Immobilien sind seit Jahren die Lieblinge der Anleger. Die Deutschen bauen und lassen bauen, was Sparkonten und Baudarlehen hergeben. Kein Wunder: Die Arbeitsplätze sind sicher, die Zinsen niedrig, risikoarme Anlagealternativen rar.

Wird inzwischen zu viel gebaut? Nein, davon kann keine Rede sein. Obwohl 2016 mehr als 250 000 Wohneinheiten fertiggestellt wurden und die Baugenehmigungen um ein Viertel auf 380 000 in die Höhe schossen, fehlt es noch immer an Behausungen – vor allem in Großstädten. Die großen Ballungsräume ziehen die Menschen an. Eine Kommune wie Düsseldorf wächst Jahr für Jahr um etwa 10 000 Einwohner. Der Wohnungsleerstand ist vielerorts auf unter 1 % geschrumpft.

„Die kontinuierliche Zuwanderung aus dem In- und Ausland in die Großstädte hat die Nachfrage nach Wohnraum seit 2010 deutlich gesteigert. Insbesondere junge Menschen ziehen in die Großstädte, um dort eine Ausbildung anzufangen oder einen Arbeitsplatz anzunehmen“, heißt es in einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Die Kölner Forscher beklagen eine riesige Baulücke: Gemessen am Bedarf, seien zwischen 2011 und 2015 nur rund 53 % der benötigten Wohnungen erstellt worden. In Großstädten habe die Quote oft nur bei 30 %, in Berlin sogar lediglich bei 25 % gelegen. Entsprechend sind die Preise und Mieten stark gestiegen.

Gibt es eine Preisblase bei Immobilien? Ja, darauf deutet vieles hin. Zumindest in Großstädten sind die Preise extrem gestiegen. Beispiel Düsseldorf: Wer heute in der Landeshauptstadt eine neue Eigentumswohnung erwirbt, zahlt die Hälfte mehr als vor 15 Jahren.

Volkswirte der Bundesbank, die sich in ihrem jüngsten Monatsbericht mit Wohnimmobilien beschäftigen, kommen zu einem eindeutigen Urteil: Die aktuelle „Preisdynamik“ lasse sich durch „demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren und die weiter ermäßigten Finanzierungskosten“ nicht mehr erklären. Wörtlich heißt es: „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 % und 30 %. Die Preisabweichungen nahmen vor allem bei Eigentumswohnungen in den Großstädten zu.“

Ähnlich sieht es Marco Wagner, der sich in der volkswirtschaftlichen Abteilung der Commerzbank mit Immobilien beschäftigt. In seiner jüngsten Analyse konstatiert er, dass die „Häuserpreise spätestens seit 2011 schneller steigen, als dies gemessen an den Einkommen der privaten Haushalte, der Zinsen, den Baukosten und der demografischen Entwicklung in Deutschland gerechtfertigt gewesen wäre“. Gegenüber einem „fairen“ Niveau seien Wohnimmobilien inzwischen im Schnitt um etwa 10 % überbewertet. Dennoch warnt Wagner vor Panik: „Der Bausektor ist noch nicht aufgebläht und der Anstieg der Verschuldung der privaten Haushalte hält sich bisher in Grenzen.“

Lohnt es sich noch, eine Immobilie zu kaufen? Kommt auf den individuellen Vermögensmix, die Risikoneigung – vor allem aber auf das Anlageobjekt selbst an. Klar ist: In Großstädten drohen Fantasiepreise. Stiftung Warentest empfiehlt deshalb auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu achten: Der Kaufpreis wird dabei durch die Nettojahresmiete (Mieteinnahme ohne umlagefähige Nebenkosten) geteilt. Der Wert sollte nicht über 20 liegen, in begehrten Städten halten die Verbraucherschützer bis zu 25 für vertretbar.

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