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Mittwoch, 13. Dezember 2017

Immobilien

Letzte Chance auf eine bezahlbare Immobilie

Von Stefan Terliesner | 27. Juli 2017 | Ausgabe 30

Bei einer Zwangsversteigerung gilt es Wohneigentum unter Marktwert zu ergattern.

BU_Zwangsversteigerung
Foto: panthermedia.net/viperagp

31 000 Wohnungen und Häuser wurden im vergangenen Jahr versteigert.

Wohnimmobilien sind teuer geworden. Wie die Deutsche Bundesbank in einem ihrer letzten Monatsberichte zeigt, sind die Preise in den 127 größten deutschen Städten im Jahr 2016 um 8 % gestiegen. Und zwischen 2010 und 2015 betrug das Plus durchschnittlich 6,8 % pro Jahr. Auch aus diesem Grund bleibt ein Eigenheim für viele Menschen ein Traum. Aber es gibt eine Möglichkeit ein passendes Objekt in guter Lage zu ergattern: die Zwangsversteigerung. Ein Selbstläufer ist das freilich nicht. Es gibt Wichtiges zu beachten.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland rund 31 000 Wohnungen oder Häuser per Auktion veräußert. Dies geht aus einem Bericht der Argetra GmbH, eines Fachverlags für Wirtschaftsinformationen und Experten für Zwangsversteigerungen, hervor. Dafür wertete das Unternehmen die Daten von rund 500 Amtsgerichten aus. Insgesamt kamen 2016 Objekte mit einem aggregierten Verkehrswert von 4,9 Mrd. € unter den Hammer. Im Schnitt liegt der aufgerufene Betrag bei 157 000 €, teilt Argetra-Chef Axel Mohr mit. Der Weg über das Gericht zum Traumhaus kann sich lohnen. Nach Aussagen von Mohr liegen die vom Gericht festgesetzten Verkehrswerte unter den realistischen Marktwerten, sodass immer ein günstiger Einkauf möglich ist. Es gilt jedoch, Spezifika im Vergleich zum herkömmlichen Immobilienerwerb zu beachten.

Welche Objekte feilgeboten werden, können Interessierte im Anzeiger eines Bundeslandes, auf der Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichts oder in Zeitungen erfahren. Auch eine Internetrecherche ist möglich. Mit haben die Landesjustizverwaltungen eine Plattform zum Thema geschaffen. Eine ebenfalls bundesweite Suche mit Objektfotos ist über die privaten Portale argetra.de und möglich. Eine interaktive Karte mit der geografischen Lage des Objekts sowie Fotos finden Interessierte auf . In eine oder mehrere dieser Quellen hineinzuschauen, kann sich lohnen.

Vor überzogenen Erwartungen sei aber gewarnt. Maßstab für den Kaufpreis ist der Verkehrswert. Nur selten wechseln Immobilien für dessen Hälfte den Besitzer. 50 % des Verkehrswerts ist bei der Versteigerung die gesetzliche Untergrenze (5/10-Regel). Zudem haben Schuldner und Gläubiger ein Vetorecht. Sie können einer „Verschleuderung“ einer Immobilie entgegenwirken, wenn sie nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes erreicht (7/10-Regel). Wird bei einer Auktion der Zuschlag wegen Nichterreichens einer Schwelle versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin. Bei dieser zweiten Auktion gibt es diese Schutzgrenzen nicht mehr; dann kann der Zuschlag auch bei 30 % fallen. Dies ist selten der Fall. Beim aktuellen Ansturm auf Betongold könnte es sogar sein, dass für ein Objekt in guter Lage mehr als der Verkehrswert geboten werden muss, um den Zuschlag zu bekommen, warnen Kenner.

Der Verkehrswert wird durch einen Gutachter geschätzt. Das Gutachten sowie Fotos vom Objekt können im Internet oder beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden – ebenso ein Auszug aus dem Grundbuch. Aus dem Gutachten erfährt man von Baumängeln mit Angabe der Reparaturkosten. „Da von Rechtswegen her kein Anspruch auf eine Objektbesichtigung besteht, ist dieser Punkt umso wichtiger und kann den Käufer davor bewahren, die sogenannte Katze im Sack zu kaufen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24. In dem Auszug aus dem Grundbuch sind Belastungen des Objekts eingetragen. Es handelt sich hierbei um Sicherheitsrechte des Gläubigers – meist der Bank. Die Erwerber des Objekts müssen eine dort eingetragenen Grundschuld ablösen, also deren Inhaber bezahlen. Oben drauf käme dann das Meistgebot aus der Versteigerung, das an das Gericht zu leisten ist. Wenn ein Interessent also überlegt, wie viel er maximal bereits ist zu zahlen, muss er den Wert der bestehen bleibenden Belastungen von seinem Gebot abziehen. Dieses Limit sollte der Bietende bei der Auktion einhalten.

Zudem empfiehlt es sich, vor einem Auktionstermin das Objekt gemeinsam mit einem Architekten in Augenschein zu nehmen. Auch die Umgebung sollte gecheckt werden. Um das Risiko eines Fehllaufs weiter zu reduzieren, können Interessierte versuchen, auf eigene Faust eine Innenbesichtigung mit dem Eigentümer oder Mieter zu vereinbaren.

Am Tag der Versteigerung gibt es ebenfalls einiges zu beachten: Jeder Teilnehmer muss bei Gericht seinen Personalausweis vorzeigen und eine Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen. Dies geschieht oft mit einem bankbestätigten Scheck. Bargeld wird nicht akzeptiert. Anschließend gibt der Rechtspfleger Hinweise zum Grundstückswert und zum geringsten Gebot. Letzteres besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten/Belastungen, die der Erwerber übernehmen muss. Das geringste Gebot muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Diese Grenze greift nur ab dem zweiten Versteigerungstermin, wenn die gesetzliche 5/10-Untergrenze nicht mehr gilt.

Während der Auktion nimmt das Gericht mindestens 30 min lang die Gebote der Bieter entgegen. Hektisch wird es dabei nur selten. In der Regel will keiner der Bieter sein Interesse erkennen lassen. Alle warten ab, was die anderen im Schilde führen. Neben privaten Bietern finden sich auch Profis zu Versteigerungsterminen ein. Bankangestellte z. B. sieht man häufiger. Oft bieten sie nur mit, um das Objekt, dessen Gläubiger die Bank ist, „wertvoller“ zu machen. 

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