18.09.2009
Bauzinsen: Zeit, sich langfristig zu binden
Baufinanzierung: Die Hauspreise stabil, die Zinsen niedrig - selten war die Konstellation für Immobilienkäufer so günstig wie heute. Darlehen mit 15-jähriger Zinsfestschreibung sind schon für rund 4,5 % p.a. zu bekommen. Wer jetzt eine Baufinanzierung plant, sollte sich die Konditionen langfristig sichern. Sobald die Wirtschaft Tritt fasst, werden die Zinsen wieder steigen, glauben Banker und Marktbeobachter. VDI nachrichten, Düsseldorf, 18. 9. 09, elb
Krise? Welche Krise? Das mag man sich fragen, wenn man die ungebrochene Kauflust der Bundesbürger bestaunt, die in GfK-Konsumklima und den Umfragen der Kammern immer noch und immer wieder offenbar wird. Cocooning heißt das Modewort der Stunde. Selbst wer diesen Begriff für "zuhause behaglich einigeln" nicht kennt, tut es: Die Konjunktur brummt für Wohnaccessoires, Flachbildfernseher oder Blue-Ray-Spieler. Aber auch vor langfristigen Investitionen schrecken die Deutschen nicht zurück: Zwar wurde 2008 mit 178 000 Wohneinheiten so wenig neu gebaut wie in noch keinem Jahr seit Bestehen der Republik, dennoch wächst das Baufinanzierungsgeschäft. "Zweistellig ist das Neugeschäft in der Sparte private Wohnungsbaukredite in diesem Jahr gewachsen", berichtet Michaela Roth, Pressesprecherin des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands (DSGV) in Berlin. Mit 36,7 % Marktanteil sind die Sparkassen der Deutschen wichtigste Kreditquelle, wenn es um Immobilien geht.
Und die Bankenkrise? "Wir sehen keine Signale, dass mehr Kredite ausfallen oder häufiger Sicherheiten verwertet werden müssten - bisher", sagt Roth und verweist darauf, dass ja auch die Arbeitslosigkeit noch nicht sehr stark gestiegen ist.
Dass das Neugeschäft brummt, hat zwei Ursachen. Zum Einen sind die Immobilienpreise in Deutschland in der Krise nur moderat zurückgegangen, nicht abgestürzt, wie es in Irland, Spanien oder England der Fall war. Die eigenen vier Wände haben sich also hierzulande im Durchschnitt als wertstabile und damit vertrauenswürdige Anlage erwiesen - auch wenn das für manchen Eigentümer in Ostdeutschland wie der blanke Hohn klingen muss.
Zum Zweiten haben die Kreditinstitute im wettbewerbsintensiven Baufinanzierungsmarkt die kräftigen Zinssenkungen der Zentralbank an ihre Kunden weitergegeben. "Die Zinsen für Immobilienkredite nähern sich einem Rekordtief in der deutschen Nachkriegsgeschichte. Fünfjährige Zinsbindungen liegen nur noch knapp über der magischen 3-%-Marke, zehnjährige Zinsbindungen haben zum Teil bereits die 4-%-Schallmauer nach unten durchbrochen", beobachtet Michael Schmitt, Pressereferent der Planethome AG. Das Unternehmen vermittelt Immobilienkredite von etwa 70 Darlehensanbietern an andere Banken, die ihre eigene Produktpalette erweitern wollen. Zum Vergleich: Der Zins für zehnjährige Baukredite lag im langjährigen Durchschnitt seit 1980 bei 7,18 %, so die Statistik des Finanzservices Max Herbst (FMH).
Die aktuell so günstigen Konditionen verbinden die Banken aber nach Schmitts Erfahrung mit engeren Grenzen bei der Darlehenshöhe: "Noch vor einem Jahr konnten Hauskäufer bis zu 130 % des Kaufpreises finanzieren - also z. B. die Erwerbsnebenkosten gleich mit. Das macht heute keine Bank mehr." Vergleichsweise gute Konditionen gebe es nur bei Finanzierungen bis zur Höhe von 80 % des Beleihungswerts. Es greift wieder die goldene Regel, dass Bauherren und Wohneigentumskäufer wenigstens 20 % Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung einbringen sollten. Dabei sind neben dem reinen Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuell Malerarbeiten und Kosten für Möbel oder Gartengestaltung zu berücksichtigen.
Mehr denn je sollten Immobilienerwerber darauf achten, dass sie die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit nicht ausreizen. Denn bei allen positiven Signalen ist die Wirtschaftskrise noch nicht komplett überstanden. Steht Nachwuchs ins Haus oder droht der Jobverlust, kann die Kreditrate zur allzu schweren Bürde werden.
"Die optimale Finanzierung müsste eine Zinsbindung von 15 Jahren fest haben, eine Sondertilgungsoption von 5 % im Jahr sowie die Möglichkeit, die Tilgungshöhe möglichst oft anzupassen", meint FMH-Inhaber Max Herbst. So könnten Baufinanzierer auch finanzielle Engpässe gut überstehen. Immer mehr Kreditinstitute bieten inzwischen die Möglichkeit, die Tilgung variabel zu leisten. Herbst: "Viele Angebote erlauben inzwischen eine Tilgungsspanne zwischen 1 % und 5 %."
Wer z. B. ein Darlehen über 150 000 € aufgenommen hat, zahlt bei einem Nominalzins von 4,5 % und 3 % Tilgung monatlich 937,50 € an die Bank. Würde der Bauherr die Tilgung nach fünf Jahren auf 1 % absenken, würde die Rate auf 687,50 € sinken. Könnte er die Tilgung ganz aussetzen, würde sich die Rate auf nur noch 468,08 € belaufen, so die Beispielrechnung des Frankfurter Finanzdienstes.
Dass solche Angebote den Interessen der Kunden entgegenkommen, bestätigt Michael Schmitt von Planethome. "Die Kunden achten nicht mehr nur auf den günstigsten Zins, sondern viel stärker als früher auf weitere Leistungen, vor allem auf Sondertilgungsoptionen", so der Pressereferent. Solche Optionen lassen sich die Anbieter zwar bezahlen, doch die Aufschläge bleiben mit 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten überschaubar.
Wie der Finanzservice Herbst empfiehlt auch Planethome lange Zinsbindungsfristen von 15 und mehr Jahren. Schmitt: "Auch Volltilger, bei denen das Darlehen während der Zinsbindungsdauer komplett getilgt wird, können interessant sein, da die Zinsen für lange Laufzeiten günstig sind und eine Reihe Banken hierfür nochmals extra Abschläge anbieten von 0,1 bis 0,4 Prozentpunkten."
MARTIN VOLMER