Passwort vergessen?  |  Anmelden
 |  Passwort vergessen?  |  Anmelden
Suche

Donnerstag, 21. März 2019

Immobilien

Eigenes Haus auf fremden Grund

Von Christoph Böckmann | 20. September 2018 | Ausgabe 38

Eine Alternative zum Baugrund ist es, sein Häuschen auf gepachtetem Boden zu errichten. Dabei gibt es aber einiges zu beachten.

BU_Erbbaurecht
Foto: panthermedia.net/Alfred Emmerichs

Wer auf fremdem Grund baut, kommt günstiger ins Eigenheim, profitiert aber nicht vom Wertzuwachs des Grundstücks.

Das Erbbaurecht gehört hierzulande nicht gerade zu den populärsten Themen. Viel mehr als „irgendwie langfristig“ fällt vielen dazu nicht ein, dafür aber jede Menge Fragen. Der Kölner Immobilienmakler Marcus Schönig kennt sie alle. „Meine Lieblingsfrage ist: Ja, und was machen wir in 99 Jahren…?“, erzählt er schmunzelnd.

99 Jahre beträgt die übliche Laufzeit für einen Erbbaurechtsvertrag. Kürzere Laufzeiten sind möglich, aber selten. Das Haus wird als langfristige Investition gesehen, weshalb auch das Grundstück langfristig beim Pächter und seinen Erben bleiben soll. Und was passiert, wenn die Hausbesitzer das Haus verkaufen möchten? „Das ist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers meist vollkommen unproblematisch“, erklärt Schönig, „der neue Käufer übernimmt entweder die Restlaufzeit, oder die Laufzeit wird erneuert.“

5 % der Immobilienfläche in Deutschland unterliegen dem Erbbaurecht, schätzt Matthias Nagel vom Deutschen Erbbaurechtsverband. Eigentümer sind vor allem Kirchen, Stiftungen und Gemeinden. Das typische Grundstück ist mit einem privaten Einfamilienhaus bebaut, etwa ein Drittel der Fläche wird gewerblich genutzt. Und dann gibt es auch einige ganz große Projekte, Hafenanlagen, Flughäfen und Fußballstadien.

Verpachten statt verkaufen hat Tradition: Bereits im Mittelalter wurde Land verpachtet, wenn Besitzer sich die Bewirtschaftung, zum Beispiel nach Kriegen, nicht mehr leisten konnten. Bis heute aber gilt: „Im Erbbaurecht sind die Grundstückseigentümer in der Regel daran interessiert, ihre Flächen im Zusammenhang zu behalten“, berichtet Nagel.

Gemeinwohl statt Gewinn? Je nach Eigentümer spielt die soziale Komponente eine Rolle – etwa, wenn Kommunen oder Kirchen Familien durch einen moderaten Erbbauzins unterstützen. Er wird zwischen Eigentümer und Erbbaurechtsnehmer frei vereinbart, darf nur alle drei Jahre erhöht werden und ist meist an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt.

Nicht alles auf einmal zahlen zu müssen, ist der größte Pluspunkt beim Erbbaurecht. Junge Familien, Freiberufler und alle, die weder über viel Eigenkapital verfügen noch leicht an einen hohen Kredit kommen, können so vielleicht doch ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Makler Schönig nennt ein Beispiel aus einer beliebten Wohngegend im Kölner Westen: „Bei einem Grundstück von gut 500 m2 und einer Wohnfläche von knapp 130 m2 läge der volle Kaufpreis bei 1,3 Mio. €. Im Erbbaurecht müssten Sie zunächst nur etwa 600 000 € aufbringen.“

Ein Pächter ist kein Eigentümer. Und genau das kann von Nachteil sein. Der Offensichtlichste: „Sie partizipieren nicht am Wertzuwachs des Grundstücks, denn es gehört Ihnen ja nicht“, erklärt Schönig. Zudem ist der Hausbesitzer in seinen Entscheidungen beim Erbbaurecht weniger frei, als wenn ihm auch das Grundstück gehören würde. Das gilt für die Nutzung. Wer sein Haus zum Beispiel später vielleicht einmal vermieten möchte, sollte dies in den Erbbauvertrag aufnehmen, andernfalls kann es verboten sein.

Für den Hausverkauf gilt: Der Grundstückseigentümer hat Mitspracherechte bei der Wahl des Käufers. Damit soll zum Beispiel eine übermäßige Grundschuldbelastung des Grundstücks bei einer Kreditfinanzierung verhindert werden. Weiterer Nachteil: Bei kurzer Restlaufzeit könnte ein Verkauf schwierig oder der Erlös geringer sein, da Interessenten nicht wissen, was der Grundstückseigentümer nach dem Ablauf plant. Abgesehen vom Hausverkauf.

Und wenn die Laufzeit endet? „In den meisten Fällen wird das Erbbaurecht um eine weitere Laufzeit verlängert“, berichtet Experte Nagel, „oder das Gebäude wird vom Grundstückseigentümer übernommen, und der Erbbaurechtsnehmer enthält eine Entschädigung.“ Diese muss bei privaten Wohngebäuden mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes betragen und wird meistens in einem Gutachten ermittelt.