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Donnerstag, 21. Februar 2019

Gebäudetechnik

Energie aus dem eigenen Keller kaufen

Von Fabian Kurmann, Timo Reinke | 19. Juli 2018 | Ausgabe 29

Beim Contracting modernisiert und betreibt ein Dienstleister die Anlage im Heizungskeller eines Hauses und verkauft die Wärme an die Mieter.

BU Contracting
Foto: Bosch Thermotechnik GmbH, Buderus Deutschland

Neue Heizungsanlagen müssen beim Contracting-Modell nicht vom Hauseigentümer beschafft werden. Ein Dienstleister kümmert sich um Finanzierung, Anschaffung und Wartung.

Deutsche Heizungen haben im Schnitt 25 Jahre auf dem Buckel. Doch der Druck auf Vermieter, in Ballungszentren einen ineffizienten Heizkessel auszutauschen, ist bei der großen Wohnungsnachfrage gering. Effizienzpotenziale liegen daher oft brach. Mit Contracting versuchen Energiedienstleister Hausbesitzern den nötigen Anreiz zur Modernisierung zu geben. Bei diesem Geschäftsmodell schließen sie einen Wärmeliefervertrag mit einem Dienstleister ab. Dieser finanziert und beschafft eine Anlage zunächst auf eigenes Risiko, übernimmt die Verantwortung für den Betrieb. Der Hausbesitzer hat bei den Anlagen kein Mitspracherecht, aber auch keine Arbeit damit. Der Dienstleister verkauft den Mietern direkt die Wärme aus dem eigenen Keller.

„Als Gegenleistung erhalten wir einen Teil der Energieersparnis, die sich während der Vertragslaufzeit von zehn bis 15 Jahren zwangsläufig ergibt“, erklärt Per Pöhl, Geschäftsführer von NWG Power. Der Hamburger Energiedienstleister hat sich in der Sparte Wärme-Contracting auf Bestandsbauten ab zwölf Wohneinheiten spezialisiert. „Der Vermieter muss im Rahmen der Vertragslaufzeit überhaupt nichts zahlen“, sagt Pöhl. Die Geschäfte finanzieren sich rein über Effizienzgewinne neuer Technologien.

Moderne Anlagen sparen Brennstoff und die Digitalisierung bringt Vorteile: Ein Fernzugriff auf die Heizungsanlage kann Serviceanfahrten ersetzen, eine vorausschauende Wartung Ausfallzeiten vermeiden. Damit das Geschäft für die Beteiligten aber langfristig kostenneutral bleibt, müssen Kessel & Co. auch in Zukunft deutlich effizienter werden.

Der Grund, warum NWG-Power-Kunden nicht selbst modernisieren, sei, dass sich die kleinen bis mittleren Hausverwaltungen nicht kümmern wollen. „Gewünscht ist ein niedriger Aufwand, die Energiekompetenz wird an uns ausgelagert“, sagt Pöhl.

Der Vermieter spart Investitionskosten und kann die Kosten des Contractings komplett auf den Mieter umlegen – anders als Instandhaltungskosten für die eigene Heizung. Außerdem kann das Gebäude an Attraktivität gewinnen. Von den Wärmekosteneinsparungen profitiert der Hausbesitzer aber nicht, Sie werden auf den Mieter umgelegt. Möglich sind laut Pöhl 5 % bis 15 %.

Die ursprüngliche Idee des Contractings geht auf den Briten James Watt zurück, der die Dampfmaschine mit seinen Patenten um 1769 entscheidend weiterentwickelte. Der Effizienzgewinn war damals der Technologiesprung vom Pferd zur Maschine. Heute hat Contracting etwa in der Lichtbranche Fuß gefasst. Der Umstieg auf LED refinanziert dort die Modernisierung von Straßen- oder Fabrikhallenbeleuchtung.

In Deutschland startete das Geschäftsmodell mit der Lieferung von Wärme aus dezentralen, hauseigenen Heizungsanlagen im Jahr 1990. Seitdem kommt es aber nur langsam voran.

Ein Grund: Der Betrieb von Heizungsanlagen durch Dienstleister rechnet sich nur bei größeren Wohngebäuden. Außerdem gab es lange Zeit Rechtsunsicherheiten. Die Umstellung von der Eigen- auf Fremdversorgung im laufenden Mietverhältnis wurde beispielsweise erst durch die Mietrechtsreform 2015 und die zugehörige Wärmelieferverordnung geregelt. Mieter dürfen demnach nicht mehr zahlen als vorher und müssen drei Monate im Voraus schriftlich informiert werden.

Fragen zur Rechtssicherheit seien ein Dauerbrenner im Vertragsgespräch, weiß Martin Hack, Rechtsanwalt aus Hamburg und Justiziar des Verbands für Wärmelieferung: „Grundsätzlich ist der Vermieter eines Mehrparteienhauses dazu verpflichtet, für die Beheizung und den einwandfreien Betrieb der Heizanlage in seiner Immobilie zu sorgen.“ Im Rahmen eines Contracting-Vertrags übertrage der Eigentümer die volle Anlagenverantwortung dem Contractor. „Die Heizzentrale im Keller ist dann Eigentum des Dienstleisters“, sagt Hack. Die Rechtslage könne aber je nach Bundesland abweichen.

Da ihnen die Heizungsanlage nicht mehr gehört, sollten Hausbesitzer auf eine Übergangsregelung achten, um vor Vertragsende eine neue Wärmeversorgungsanlage errichten zu können und um Klarheit über Recycling oder Verbleib der Anlagen nach Vertragsende zu erhalten. Auch sollten Vermieter an einen möglichen Verkauf denken und ein Sonderkündigungsrecht vereinbaren.

Im Moment läuft es bei den Contractoren gut. „Der Markt explodiert nicht, wächst aber stetig“, sagt Hack. Aktuell etabliere sich Mieterstrom als neues Geschäftsmodell im Mietshaus auf dem deutschen Markt. Darunter versteht man die Nutzung von selbsterzeugtem Strom. Mit hocheffizienten Blockheizkraftwerken, die gleichzeitig Strom und Wärme erzeugen, könnten Conracting-Anbieter noch mehr einsparen und so ihr Geschäft sichern.