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Mittwoch, 24. Januar 2018

Immobilien

Gefahr Mietnomaden

Von Sabine Philipp | 19. Oktober 2017 | Ausgabe 42

Ein Gesetz sollte das Mietnomadentum begrenzen. Doch das Problem wurde nur teilweise entschärft.

Mietnomaden BU
Foto: imago/Udo Gottschalk

Müll statt Miete: Mietnomaden sind für jeden Immobilienbesitzer ein Graus.

Aus unserer Sicht hat es dazu geführt, dass die Anreize für Mietbetrüger heute schwächer sind.“ Das Problem ist aber nicht restlos vom Tisch, so Alexander Wiech aus der Bundesgeschäftsführung von Haus & Grund. „Betrügerische Mieter bleiben häufig auch die Kaution schuldig. Mit § 569 Abs. 2a wurde daher ein neuer Kündigungsgrund bei Nichtzahlung der Kaution geschaffen. Das stellt den Vermieter besser, weil er mit der Kündigung nicht warten muss, bis ein relevanter Mietrückstand angelaufen ist“, sagt Volker Paas, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Mourkojannis & Mörschner. Allerdings kann der Mietnomade schon in der Wohnung sein. Denn Mieter dürfen die Kaution in drei Raten leisten. Nur die erste Zahlung muss der Vermieter bei Einzug erhalten.

Um Mietbetrüger schneller aus der Wohnung zu bekommen, wurde im Gesetz die Rechtsdurchsetzung für Zahlungsansprüche verändert. „Während eines laufenden Räumungsprozesses kann der Vermieter eine Sicherungsanordnung erwirken. Das heißt, auf Antrag des Vermieters muss der Mieter die laufenden Mieten beim Gericht hinterlegen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter eine Räumung beantragen. Er muss dann nicht den Ausgang des Klageverfahrens und das Räumungsurteil abwarten“, so Paas.

In der Praxis werde das Verfahren nur in Ausnahmefällen angewandt. „Das Gericht stimmt der Räumung nur zu, wenn die Klage eine hohe Erfolgsaussicht hat. Zudem muss der Vermieter nachweisen, dass er auf die Mieteinnahmen angewiesen ist, etwa um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten oder um das Darlehen für die Wohnung zu tilgen.“

Paas, der neben einem kommunalen Wohnungsunternehmen auch private Vermieter vertritt, hat festgestellt, dass sich Mietbetrüger seit der Gesetzesreform auf die rechtlich meist unerfahrenen privaten Vermieter konzentrieren. „Außerdem kennen Mieter, die in rechtsmissbräuchlicher Absicht handeln, zunehmend die ‚Schwachstellen‘ des Miet- und Zwangsvollstreckungsrechts und berufen sich immer häufiger auf sogenannte Härtefälle wie Krankheit, Probleme bei der Wohnungssuche oder pflegebedürftige Angehörige in der Wohnung.“ Nach seiner Erfahrung dauert selbst bei Vorliegen eines eindeutigen Kündigungsgrund das gerichtliche Verfahren meist zwischen sechs und zwölf Wochen.

Behauptet der Mieter, dass er die Zahlung wegen eines Mietmangels kürzen oder einstellen darf, kann das Verfahren bis zu zwölf Monate dauern. „Und wenn das Urteil endlich vorliegt, vergehen oftmals noch weitere zwei bis drei Monate, wenn der Mietbetrüger nicht freiwillig auszieht und der Vermieter eine Zwangsräumung anordnen muss“, erläutert Paas. Die Ursache für die lange Verfahrensdauer sieht Paas in der chronischen Unterbesetzung der Gerichte und Gerichtsvollzieherstellen. Gerichtstermine und Räumungsvollstreckungen könnten deshalb nicht zeitnah anberaumt werden. „Als Mietnomade gilt, wer in betrügerischer Absicht ein Mietverhältnis begründet, keine Miete zahlt und die Wohnung unter Umständen verwahrlosen, bzw. sich herausklagen lässt“, kommentiert Christian Günther von der juristischen Redaktion der Rechtsberatungsplattform anwalt.de.

„Die Berichte gehen zwar von einer relativ geringen Zahl aus. Umgekehrt ist der Schaden im Einzelfall durch Mietausfälle und Wohnungsschäden für viele Vermieter aber hoch, weshalb Mietnomadentum durchaus ein großes Problem im Einzelfall darstellt“, so Günther. Der Assessor und Redakteur zieht das Fazit, dass die Änderungen in Form einer erleichterten Räumung so gut wie keine abschreckende Wirkung auf Mietbetrüger haben. „Sie sind in diesem Moment bereits in der Wohnung und können sie nur etwas schneller verlieren.“

Vermietern rät Günther, sich vor Vertragsabschluss den Ausweis zeigen zu lassen, und mit folgenden Dokumenten zu vergleichen: Aktuelle Kontoauszüge, Einkommensnachweise, den Arbeitsvertrag, um sicherzugehen, dass die Nachweise vom richtigen Arbeitgeber stammen, sowie eine Schufa-Selbstauskunft. Ebenso empfiehlt er, den vorherigen Vermieter nach dem Verhältnis zu dem Mieter befragen und sich eine Bescheinigung vorlegen zu lassen, dass keine Mietschulden bestehen.

Hilfreich sei auch eine Mieterselbstauskunft, in der der Mieter u. a. Angaben zu seiner finanziellen Situation macht. „Bei falschen Angaben ist eine Kündigung möglich“, so Günther, der Vermietern auch eine Recherche im Internet und in den sozialen Netzwerken nahelegt. Denn: „Mitunter brüsten sich Mietnomaden noch in aller Öffentlichkeit mit ihren Taten“.  

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