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Donnerstag, 21. Februar 2019

Immobilien

Mieten oder kaufen?

Von Stefan Terliesner | 19. Juli 2018 | Ausgabe 29

Die Zinsen für Darlehen befinden sich noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Viele Mieter fragen sich deshalb, ob sie Eigentümer werden wollen.

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Foto: panthermedia.net/sergeypeterman

Wer den Traum vom Eigenheim in die Tat umsetzt, kann dadurch in manchen Fällen sogar günstiger wohnen, als wenn er Miete zahlt.

Die Zinsen sind niedrig, die Kaufpreise und Mieten dagegen hoch – lohnt es sich Wohneigentum auf Kredit zu erwerben? Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat für alle 401 Städte und Landkreise in Deutschland nachgerechnet. Das Ergebnis: Selbstnutzer wohnen in allen Regionen günstiger als Mieter – und zwar im Durchschnitt um ein Drittel.

Laut IW sind in die Analyse sämtliche Parameter eingeflossen, von der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise über die Kaufnebenkosten bis zu den Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das eingesetzte Eigenkapital. Nicht in der IW-Studie berücksichtig wurde der Aufbau von Vermögen – auf der Eigentümerseite die Tilgung, die in die Immobilie fließt, und auf Mieterseite z. B. die Anlage freien Kapitals in Aktien. „Uns ging es nur um die Kosten des Wohnens“, erklärt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte beim IW.

Das Forschungsinstitut stellt mit Blick auf die Vergangenheit umgekehrte Verhältnisse fest. Vor zehn Jahren, als der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 4,5 % lag und der durchschnittliche Hypothekenkredit für zinsgebundene Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit bei gut 5 %, hatten Wohnungsbesitzer um gut ein Drittel höhere Wohnungskosten als Mieter. Heute beträgt der Leitzins bekanntlich null und ein Hypothekendarlehen kostet im Schnitt 1,7 %.

Foto: VDI nachrichten

Trotz des aktuellen Wohnkostenvorteils von Eigentümern gegenüber Mietern muss die Entscheidung „kaufen oder mieten“ sorgfältig vorbereitet werden. Wer in den kommenden fünf Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit den Wohnort wechseln möchte oder muss, der sollte lieber weiter mieten. Denn ein Ortswechsel macht in der Regel die vorzeitige Ablösung der Finanzierung notwendig. Und Banken verlangen in solchen Fällen fast immer eine happige Vorfälligkeitsentschädigung. Hinzu kommt das Risiko von Arbeitslosigkeit oder sinkendem Einkommen.

Voigtländer betont zudem, dass der Wohnkostenvorteil für Immobilienbesitzer nicht überall gleich ausgeprägt ist. „Die regionalen Unterschiede basieren zum einen auf unterschiedlichen Markt- und Kaufpreisniveaus und zum anderen darauf, dass Grunderwerbssteuern und Maklergebühren stark variieren.“ Im Vergleich der Großstädte haben Stuttgart und München den kleinsten Vorteil, stellt der Ökonom fest. Am größten sei der Wohnkostenvorteil von Eigentümern gegenüber Mietern im thüringischen Saale-Orla-Kreis: Dort würde eine Immobilie mit 100 m2 jährlich gerade einmal 2300 € kosten – das läge 62 % unter der Miete.

Auch die Finanzierungsexperten der Postbank raten Käufern, sich auf Regionen außerhalb großer Städte zu konzentrieren. In 36 Landkreisen und kreisfreien Städten gebe es noch Objekte „zu moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf zukünftige Wertsteigerungen“. Solche Tipps zielen eher auf Immobilienanleger als auf Selbstnutzer, denn oft gibt der Arbeitsplatz den Wohnort vor. Spekulativ sind diese Investments, weil man nie wissen kann, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden.

Steigende Preise erwartet die Postbank offenbar im Nordwesten Deutschlands und hier in den Regionen Osnabrück, Diepholz und Gifthorn. Auch im Landkreis Schleswig-Flensburg und sogar rund um Hamburg gebe es noch interessante Optionen. In den Metropolen deuteten Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung zwar ebenfalls auf weiterhin steigende Nachfrage und Wertgewinne bis 2030 hin. Indes seien die Immobilienpreise hier bereits relativ hoch. „Das Preis-Leistungs-Verhältnis hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage“, erinnert Finanzierungsexpertin Eva Grunwald von der Postbank an eine Binsenweisheit.

Ob der Kauf einer Immobilie langfristig vorteilhafter ist, als Miete zu zahlen, hängt auch von der Zinsentwicklung ab. Aktuell sind die Zinsen extrem niedrig; ob das in zehn Jahren noch der Fall ist, muss bezweifelt werden.

Die Ökonomen vom IW haben für die Anschlussfinanzierung zwei Szenarien durchgespielt. Im besten Fall muss die Immobilie erst nach weiteren 25 Jahren abbezahlt sein und die Zinsen steigen auf 3,5 %. Dann kämen Käufer in sechs von sieben deutschen Metropolen weiterhin günstiger weg als Mieter – nur in München nicht. Im schlechtesten Fall läuft der Anschlusskredit nur über 15 Jahre und die Zinsen steigen auf 4,5 %. Jetzt wäre der Kauf in München um 69 % teurer als das Mieten. In den anderen Großstädten ergeben sich ebenfalls Nachteile für das Eigentum, aber deutlich kleinere, berichtet das IW.

Insgesamt ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Besitzer einer selbstbewohnten Immobilie auch bei steigenden Zinsen besser abschneiden als Mieter. Dass der Anteil der Wohneigentümer in Deutschland nach IW-Berechnungen nur 45 % beträgt, liegt nach Meinung von Voigtländer an der vorsichtigen Kreditvergabe der Banken. Sie hätten aus den Immobilienkrisen in den USA und Europa ihre Lehre gezogen und würden jetzt relativ hohe Eigenkapitalanteile verlangen. Notgedrungen müssen viele Bundesbürger daher weiter hohe Mieten zahlen, bemängelt der Forscher.