BAUFINANZIERUNG 10. Jul 2019, 15:19 Uhr Hajo Simons

So können Jungingenieure fürs Eigenheim vorbauen

Wenn Ingenieure ihre erste Stelle antreten, dreht sich fast alles um möglichst gutes Einkommen und berufliche Karriere. Doch wer sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen will, sollte möglichst früh etwas dafür tun. Wir zeigen, worauf es dabei ankommt und wie man am besten vorgeht.


Foto: PantherMedia.net / AndreyPopov

Eines Tages im eigenen Häuschen die Füße hochlegen, davon träumen Millionen. Für 60 % aller 16 bis 29-jährigen Berufstätigen ist das Eigenheim ein festes Ziel in der Zukunftsplanung und die ideale Form der Altersvorsorge, wie eine Studie des Allensbach-Instituts vor einigen Jahren herausfand. Auftraggeber der Untersuchung war damals die Bausparkasse BHW, die augenscheinlich den Boden bereiten wollte für gute Geschäfte mit der „Eigenheimrente“. Besser bekannt ist dieses Finanzprodukt als „Wohn-Riester“.

Tatsächlich ist der „Wohn-Riester“, vor allem wegen der staatlichen Zulagen, ein nützlicher Baustein bei der Finanzierung einer eigenen Immobilie. „Eine maßgeschneiderte Baufinanzierung ähnelt einem Puzzle. Mehrere Einzelteile ergeben am Ende das komplette und hoffentlich stimmige Bild“, erklärt Baufinanzierungsexperte Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt.

Eines aber gilt immer und grundsätzlich: „Die Finanzierung beginnt lange vor dem ersten Spatenstich respektive der Unterschrift unter dem Kaufvertrag“, betont FMH-Chef Herbst. Denn eine langfristig wetterfeste Finanzierungsstrategie enthält die beiden Zutaten Eigenkapital und Hypotheken-Darlehen (= Fremdkapital).

Eigenkapital: Dessen Anteil am benötigten Gesamtkapital sollte so hoch wie möglich sein. „Entsprechend niedriger sind der Kreditbedarf und die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen, also Zinszahlungen und Darlehenstilgung“, erklärt Steuerberater Lutz Koch aus Eschweiler.

Bei der Vergabe von Hypotheken-Darlehen verlangen Banken in der Regel mindestens 20 % eigenes Geld. Die vor Jahren bei den Geldinstituten so beliebten Vollfinanzierungen, bei denen sogar noch Erwerbsnebenkosten wie Makler-Courtage, Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtsgebühren mitfinanziert wurden, sind mittlerweile passé.

Ausreichend eigenes Geld fürs eigene Heim fällt nicht vom Himmel, sondern ist meist Ergebnis jahrelangen Sparens. Am besten gelingt das mit regelmäßigen, möglichst monatlichen Sparraten. „Deren Höhe und die Anlageform hängen maßgeblich davon ab, wann genau und wie viel Eigenkapital später zur Verfügung stehen soll“, erklärt Finanzierungsexperte Herbst. Je kürzer die Anlagedauer, desto weniger spekulativ sollte die Geldanlage sein.

Das bedeutet: Wer bereits in fünf Jahren ausreichend Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum haben möchte, sollte um Aktien- und andere Investmentfonds, die auch mal Schwankungen unterliegen können, einen möglichst großen Bogen machen.

Die einzig vernünftige Anlageform sind hier Banksparpläne. Die werfen zwar im Moment Magerzinsen ab, doch das Kapital ist hier beinahe so sicher aufgehoben wie in Abrahams Schoß. Um in der kurzen Zeit und mit den oft mickrigen Renditen genug Geld zusammen zu bekommen, müssen dann allerdings die monatlichen Raten auch entsprechend hoch sein.

Soll der Ansparprozess mindestens zehn oder gar 15 Jahre andauern, können gute gemischte Investmentfonds oder kostengünstige Indexfonds eine sinnvolle Alternative zu Banksparplänen sein.

Hier sind bei gedämpftem Risiko die Chancen auf 4 % bis 6 % Rendite im Jahresschnitt vergleichsweise hoch. Entsprechend dynamischer verläuft der (Eigen-)Kapitalaufbau.

Sinnvoll für die künftige Finanzierung von Wohneigentum kann wegen der staatlichen Förderung die „Eigenheimrente“ sein. Unabhängig vom Einkommen steht jedem Riester-Sparer eine jährliche Grundzulage von 154 € zu. Für den Nachwuchs überweist der Staat Kinderzulage. 300 € jährlich für Sprösslinge, die nach dem Jahr 2007 geboren wurden, 185 € im Jahr für ältere Kinder. Beim Wohn-Riestern sind bereits in der Ansparphase Kapitalentnahmen ab 3000 € möglich, sofern das dann verbleibende Versorgungskapital mindestens 3000 € beträgt.

Finanzierung: Geldinstitute erwarten, wie erläutert, meist mindestens 20 % Eigenkapital. 80 % der Erwerbskosten entfallen daher auf fremdes Geld. Der Kreditbedarf lässt sich normalerweise problemlos komplett durch ein Hypotheken-Darlehen von Bank oder Sparkasse abdecken. Aber das ist oft nicht die optimale Finanzierungsvariante. „Meist ergibt sich die langfristig beste und deshalb wetterfeste Finanzierungsstrategie aus der Kombination unterschiedlicher Bausteine“, erklärt der Finanzierungsexperte Herbst.

Dazu zählen ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen von der Bank, das mit fortschreitender Zeit immer schneller getilgt wird, der zuteilungsreife Bausparvertrag mit seinem Bauspardarlehen und oft auch KfW-Förderkredite zu Bestkonditionen (Zins und Tilgung) beim Erwerb von energieeffizienten Immobilien oder Passivhäusern.

Von zwei in der Finanzbranche sehr beliebten, weil für Anbieter lukrativen Finanzierungsformen raten Verbraucherschützer ab: Dem tilgungsfreien Darlehen in Verbindung mit einer kapitalbildenden Lebensversicherung sowie der sogenannten Sofortfinanzierung, bei der ein Bausparvertrag mit einem ebenfalls tilgungsfreien Immobilienkredit kombiniert wird. Begründung: Beide Finanzierungsformen seien für den Kreditnehmer zu teuer.

Das aus heutiger Sicht größte Risiko kann aber auch durch die beste Finanzierungsstrategie kaum vermieden werden. Dass nämlich die momentan historisch niedrigen Bauzinsen später beim Immobilienerwerb in die Höhe geschossen sind. Das dürfte die JungingenieurInnen von heute, die in den nächsten Jahren Karriere und gute Gehaltssprünge machen werden, nicht weiter stören. Für alle anderen lässt sich das Problem nur dadurch lösen, dass noch mehr Eigenkapital angespart wird.

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