IMMOBILIEN 22. Nov 2018, 13:20 Uhr Dieter W. Heumann

„Mietpreisbremse abschaffen“

Der Vorsitzende der Wirtschaftsweisen, Christoph M. Schmidt, erklärt im Interview, warum das Baukindergeld sowie die Mietpreisbremse wirkungslos seien und wie dem Wohnungsmarkt besser geholfen wäre.

VDI nachrichten: In ihrem Gutachten gehen Sie und Ihre Kollegen intensiv auf den Wohnungsmarkt ein. Die Preise für Grund- und Boden sowie die Mieten steigen. Andererseits boomt der Wohnungsbau seit Langem, sodass Befürchtungen vor einem Crash nicht verstummen wollen. Teilen Sie solche Ängste?

Schmidt: Flächendeckend sehen wir keine Anzeichen für Preisübertreibungen. Richtig ist aber, dass die Preise für Wohnimmobilien in einigen Ballungsräumen seit Längerem kräftig steigen. Dies gilt – wenngleich in etwas schwächerer Form – auch für Neumieten. Ein Grund ist, dass der Zuzug in Ballungsgebiete, in Groß- aber auch in Universitätsstädte, in den vergangenen Jahren stark zugenommen hat. Als Folge expandiert die Nachfrage nach Wohnraum deutlich und das Wohnungsangebot ist dem nicht gefolgt.

Christoph M. Schmidt

Christoph M. Schmidt. Foto: Sven Lorenz, Essen

ist Vorsitzender des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.

ist Präsident des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Essen.  

Wie kann man dem entgegenwirken?

Helfen kann nur eine Ausweitung des Wohnraumangebots. Kurzfristig wird sich die Bautätigkeit aber nicht auf ein Niveau anheben lassen, das der Nachfrage nach Wohnraum entspricht. Es gibt also keine schnelle Lösung des Problems.

Also muss die Politik helfen – was auch bereits über die Mietpreisbremse geschieht?

Insbesondere die Mietpreisbremse hält der Sachverständigenrat für nicht zielführend – und zwar einstimmig. Sie sollte abgeschafft werden. Der wichtigste Grund: Ein Eingriff in das Preisgefüge ändert nichts an der Diskrepanz zwischen dem Wohnungsangebot und der Wohnungsnachfrage. Für ein gutes Instrument halten wir dagegen die Subjektförderung in Form des Wohngeldes, die nicht direkt in Marktprozesse eingreift. Sie soll verhindern, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen in die Grundsicherung absinken. Allerdings bedarf das Wohngeld der Reform. Es muss zeitnaher als bisher der Einkommenssituation der Mieter angepasst werden. Zudem sollte der Kreis der Geförderten weiter gefasst werden, indem etwa die Einkommensgrenzen angehoben werden.

Ist es notwendig, den sozialen Wohnungsbau wieder stärker zu beleben?

Der soziale Wohnungsbau hat eine vergleichsweise schlechte Reputation, unter anderem wegen seiner hohen Fehlbelegungsquote. Positiv bewerten wir aber, dass die Bundesländer – in deren Zuständigkeit der soziale Wohnungsbau fällt – bemüht sind, neue Ideen zu entwickeln. Für gelungen halten wir vor allem das bayerische Modell: Es verknüpft den sozialen Wohnungsbau mit der bereits erwähnten Idee der Subjektförderung. Gestaffelt nach Einkommen gibt es Mietzuschüsse. Der Anbieter von Sozialwohnungen erhält die marktübliche Miete, die der Mieter mit Hilfe des Wohngeldes dann auch zahlen kann. Das kann nach unserer Auffassung ein zielführendes Modell sein, um den sozialen Wohnungsbau in Deutschland zu beleben.

Gleichzeitig wird der Erwerb von Immobilien durch private Haushalte oft erschwert, etwa durch hohe Transaktionskosten.

Hier wäre es hilfreich, die Kosten zu senken oder einen Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer einzuführen. Allerdings müsste zu Letzterem der Länderfinanzausgleich dahingehend geändert werden, dass anstelle des durchschnittlichen Steuersatzes über die Länder hinweg ein fiktiver Steuersatz von etwas unter 3,5 % für den Finanzausgleich unterstellt wird.

Gerade hat die Regierung das Baukindergeld beschlossen.

Das Baukindergeld hat mehrere Nachteile. Es wirkt nur punktuell und führt zu hohen Mitnahmeeffekten, vor allem weil es rückwirkend gewährt werden soll. Zudem werden erfahrungsgemäß Förderungen dieser Art schon bei der Preiskalkulation der Objekte vom Anbieter verteuernd berücksichtigt. Aus unserer Sicht wäre eine Förderung der privaten Vermögensbildung nach dem Vorbild der Schweiz, die Immobilien weniger gegenüber anderen Anlageformen diskriminiert, geeigneter, um Familien zu unterstützen.

Der Sachverständigenrat hat sich aber auch mit steuerlichen Fragen beschäftigt?

Ja, wir haben uns die Grundsteuer B näher angesehen, die im kommenden Jahr überarbeitet werden soll. Hier gilt es, einen Zielkonflikt zu lösen: Einerseits möchte man brach liegendes Land zum Bauen attraktiv machen, andererseits muss man darauf achten, dass steuersystematische Grundsätze der Äquivalenz und der Besteuerung nach Leistungsfähigkeit beachtet werden. Wir favorisieren bei der Reform der Grundsteuer B ein modifiziertes Flächenmodell: Haus- und Grundstücksfläche sollten unter Berücksichtigung der Attraktivität der Lage des Objekts in Ansatz gebracht werden. Wir halten dagegen nichts von einer Grundsteuer C, die vorgibt die Motive der Eigentümer, Land brach liegen zu lassen, trennscharf als Spekulation erkennen zu können.

Wie kann man den hohen Zuzug in die Zentren bremsen?

Mobilitätskonzepte auszubauen und attraktivere – über die Speckgürtel hinausreichende – Peripheriegebiete zu schaffen, könnte den Druck auf die urbanen Zentren vermindern. Dazu gehört es beispielsweise, dort Hochschulen und andere Arbeitsplätze anzusiedeln und natürlich eine gute allgemeine Infrastruktur zu schaffen – insbesondere durch gute Verkehrsanbindungen von Randgebieten. Allerdings wird dies Zeit kosten.

In Ostdeutschland schrumpft die Einwohnerquote. Wie kann die Politik da entgegenwirken?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Möglichkeiten für unternehmerische Entfaltung und Wachstum gegeben sind, umso mehr profitieren eine Region und ihre Bevölkerung. Aber es gilt auch, dass die jeweiligen Kommunen und deren Bundesländer selbst in der Pflicht sind, für wirtschaftliche Attraktivität zu sorgen. Ich denke z. B. an die Gestaltung der Hebesätze bei der Gewerbesteuer. Es liegt ebenfalls in der Hand der Gemeinden, sich schlanker aufzustellen, eine bessere Organisation und Verwaltung anzubieten, sich zu entschulden und Synergieeffekte zu nutzen, indem man über kommunale Grenzen hinweg kooperiert. Wir würden uns etwa in Nordrhein-Westfalen wünschen, dass Kommunen sich auf diese Weise mehr Spielraum verschaffen und wieder attraktiv für Unternehmen und Menschen werden könnten.

Auch eine Fülle von Regulierungen – etwa klimapolitischer Art – verteuert das Bauen.

In unserem Gutachten mahnen wir an, auch hierüber offen zu reden. Klar ist, es gibt einen Zielkonflikt zwischen günstigem Bauen und ökologischen Zielen. Zu klären ist: Was hat Priorität, was möchten die Menschen? Ein einheitlicher CO2-Preis, der den Wohnbereich umfasst, wäre ein wichtiger Schritt hin zu einer effizienten Lösung dieses Abwägungsproblems. Im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung erweist sich zudem die Zielgenauigkeit von Subventionen als sehr problematisch. Große Mitnahmeeffekte machen die beabsichtigten zusätzlichen Energieeinsparungen oft zunichte. Hierüber sollten wir eine rationale Debatte führen.

Als Treiber der starken Nachfrage nach Wohneigentum gelten die niedrigen Zinsen. Wann rechnen Sie für Baufinanzierungen wieder mit steigenden Zinsen?

In der Tat ist die teils heikle Situation am Wohnungsmarkt nicht nur durch die demografische Veränderung, den Zuzug in die Städte und die Zunahme der Einpersonenhaushalte bedingt. Sie wird auch unterfüttert durch die niedrigen Zinsen. Leider ist die EZB aus ihrer Niedrigzinspolitik noch nicht ausgestiegen, obwohl ihr Zielbereich für das Preisniveau in Reichweite ist. Wir gehen davon aus, dass das Zinsniveau bis zum nächsten Sommer unangetastet bleibt und hoffen auf eine rasche, aber sich vorsichtig vollziehende Zinswende. Sollte der Zins dagegen drastisch ansteigen, könnte dies für erhebliche Probleme am Immobilienmarkt sorgen.

Natürlich darf der niedrige Zins nicht allein ausschlaggebend für den Drang in die eigenen vier Wände sein. Aber kann man sicher sein, dass zumindest die Kreditinstitute, auch in Zeiten reichlichen Geldes, die Kreditvergaberegelungen streng einhalten – also vor allem auf ausreichendes Eigenkapital und stabile Einkommensverhältnisse achten, sodass der Häuslebauer bei wieder anziehenden Zinsen nicht gleich in Zins- und Tilgungsschwierigkeiten gerät?

In den vergangenen Jahren hat der Anteil der Wohnungsbaukredite mit längerfristigen Zinsbindungen deutlich zugenommen, sodass ein Anstieg der Zinsen zunächst nur geringe Auswirkungen für die Kreditnehmer haben dürfte. Hinsichtlich der Kreditvergabepraxis der deutschen Banken ist die Datenlage zwar unzureichend. Doch liegen zumindest bislang keine Hinweise für eine breit angelegte Lockerung der Kreditvergabestandards vor. Dies und die eher moderate Vergabe von Wohnungsbaukrediten sind ausschlaggebend dafür, dass wir keine unmittelbaren Gefahren für die Finanzstabilität hierzulande sehen.

Die heute üblichen langen Wohnungsbaukreditlaufzeiten von zehn bis 15 Jahren und mehr erfreuen in der Zeit niedriger Zinsen die Häuslebauer. Aber wie sieht es bei den Kreditinstituten aus?

Die Vergabe von langfristigen Wohnungsbaukrediten kann im aktuellen Zinsumfeld für Banken mit Risiken einhergehen. Während die Zinseinnahmen für die Laufzeit des Kredits fixiert sind, könnten steigende Zinsen dazu führen, dass die Kosten für die Refinanzierung der Banken steigen, was deren Zinsmargen belasten würde. Die Risiken aus Zinsänderungen dürften in den vergangenen Jahren insbesondere bei kleineren Kreditinstituten gestiegen sein. Allerdings werden Zinsänderungsrisiken bei der Ermittlung der institutsspezifischen Eigenkapitalanforderungen durch die Aufsicht berücksichtigt.

Es muss mehr gebaut werden in Deutschland, so Ihre Forderung zu Beginn des Gesprächs – mit Blick auf die Mietsituation. Nach jüngsten Umfragen der Beratungsgesellschaft PwC (PricewaterhouseCoopers) stoßen die hohen Immobilienpreise hierzulande bereits internationale Investoren ab. Deutsche Metropolen werden als überteuert angesehen. Und da die Mietpreise langsamer steigen als die Grundstücks- und Baupreise, wird es für Investoren immer schwieriger, die gewünschten Renditen zu erzielen. Droht sich die Lage am Wohnungsmarkt in den Ballungszentren eher weiter zuzuspitzen? Denn ein Rückgang der Nachfrage zeichnet sich derzeit nicht ab.

In den Großstädten sind Übertreibungen bei der Preisentwicklung derzeit nicht auszuschließen. Dort sind auch die Anfangsrenditen, etwa gemessen am Verhältnis von Jahresmieten zu den Kaufpreisen, gesunken. Aber dies geschah in geringerem Maße als etwa bei den Zinsen für Staatsanleihen. Zudem ist in den vergangenen Jahren kein Rückgang, sondern eher ein Anstieg der Bauinvestitionen zu beobachten. Generell sollte es die Politik vermeiden, mit Regulierungen wie der Mietpreisbremse in die Marktprozesse einzugreifen und so bei Investoren Unsicherheit über künftige Eingriffe zu erzeugen.

Der Sachverständigenrat prognostiziert für 2018 ein gesamtwirtschaftliches Wachstum in Höhe von 1,6 %. Im kommenden Jahr sollen es 1,5 % werden. Das ist weniger, als Sie bisher erwartet hatten. Wie ist das zu erklären?

Die deutsche Volkswirtschaft befindet sich zwar immer noch in einer der längsten wirtschaftlichen Aufschwungphasen der Nachkriegszeit. Ungünstigere außenwirtschaftliche Rahmenbedingungen, temporäre Produktionsprobleme in der Automobilindustrie und zunehmende Kapazitätsengpässe dämpfen mittlerweile allerdings das Expansionstempo. Das außenwirtschaftliche Umfeld hat sich schlechter entwickelt, als wir das noch vor einem Jahr vorausgesehen hatten. Hinzugekommen sind in diesem Herbst temporäre produktionsseitige Probleme in Verbindung mit der Pkw-Zertifizierung nach dem neuen Prüfverfahren WLTP. Die Folge: Im dritten Quartal dieses Jahres ist das BIP sogar leicht zurückgegangen.

Wie werden wir das die nächsten Monate spüren?

Da bereits am oberen Rande der Kapazitäten operiert wird, gehen wir nicht davon aus, dass diese Produktionsausfälle in den nächsten Monaten aufgeholt werden können. Die deutsche Volkswirtschaft nähert sich vielmehr von oben ihrem Potenzialwachstum an. Das ist angesichts der Position im Konjunkturzyklus jedoch eher ein normaler Vorgang.

Die USA, Großbritannien und Frankreich haben Steuersenkungen für ihre Unternehmen beschlossen oder angekündigt, was deren internationale Wettbewerbsfähigkeit erhöht. Wie reagiert Berlin?

Nachdem wir in Deutschland in den vergangenen Jahren keine nennenswerte Reform der Unternehmenssteuern erlebt haben, sind die deutschen Steuersätze schleichend wieder in die internationale Spitzengruppe aufgestiegen. Der durchschnittliche tarifliche Steuersatz hat sich in den vergangenen Jahren sogar erhöht, was vor allem an den Hebesätzen bei der Gewerbesteuer liegt, die stark angestiegen sind. Da hierfür die Kommunen zuständig sind, ist diese Entwicklung aus Sicht der Bundesregierung schwer zu korrigieren.

Was kann sie tun?

Um diesem Anstieg dennoch entgegenzuwirken sollte – nach Ansicht des Sachverständigenrates – der Solidaritätszuschlag völlig abgeschafft und so der Steuerwettbewerb angenommen werden. Ferner wäre es gerade in dieser Situation an der Zeit, eine Steuerreform durchzuführen, die die Diskriminierung des Eigenkapitals gegenüber dem Fremdkapital beendet. Der Vorschlag des Sachverständigenrates ist, mit diesem Ziel eine Zinsbereinigung des Grundkapitals vorzusehen. Das würde zunächst zu moderaten Steuerausfällen führen, dürfte aber signifikante Wachstumseffekte erzeugen.

Der Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD sieht dies nicht vor.

Unternehmerische Aktivitäten und wirtschaftspolitische Weichenstellungen für ein ausreichendes Wachstum in der Zukunft scheinen für die Koalition in der Tat kein vordringliches Thema zu sein.

Aus Brüssel kommen Stimmen, die für die Erhebung einer Steuer auf digitale Unternehmen plädieren. Ein guter Vorschlag?

Im Gespräch ist eine Sondersteuer auf digitale Unternehmen. Betroffen würden davon vor allem US-Digitalunternehmen sein, sie würde also wie eine einseitige Zollerhöhung gegenüber den USA wirken. Dies könnte den Handelskonflikt verschärfen und wäre daher gerade für Deutschland sehr schlecht, weil die Bundesrepublik wie kein anderes Land auf offene Märkte angewiesen ist. Aus strategischen, aber auch aus steuersystematischen Gründen lehnen wir im Sachverständigenrat daher eine Digitalsteuer ab.

Wofür plädieren Sie?

Besser wäre es, wir würden gemeinsam mit den anderen Ländern im Rahmen der OECD harmonisiert vorgehen. In etwa einem Jahr will die OECD im Rahmen ihrer BEPS-Aktivitäten (Base Erosion and Profit Shifting) Fortschritte erzielen und so übermäßigen Verschiebungen von Unternehmensgewinnen entgegenwirken.

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