Städte bauen viel zu wenig Wohnungen

Die Ursachen für die Wohnungsnot sind vielfältig. Vor allem in Ballungsräumen spitzt sich die Lage dramatisch zu.

Der Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern ist in den vergangenen Jahren extrem stark gestiegen – vor allem in großen Städten ist es heute nahezu unmöglich geworden, preiswerten Wohnraum zu finden. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hat nun die Gründe und Historie der grassierenden Wohnungsnot untersucht. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. So leidet Deutschland wie andere Staaten auch seit der Zinswende im Jahr 2022 unter einem massiven Einbruch der Wohnungsbautätigkeit.

Genehmigungen um ein Drittel eingebrochen

Die Genehmigungszahlen für Neubauten, die Auftragseingänge im Bau und die Finanzierungsvolumina sind infolgedessen um jeweils rund ein Drittel zurückgegangen. Gleichzeitig erlebt Deutschland einen konzentrierten kräftigen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum, der im Niedrigzinsumfeld und durch nicht mithaltende Bautätigkeit zu teilweise kräftigem Ansteigen der Kaufpreise und Mieten bei Wohnimmobilien geführt hat.

Nun ist jedoch ein weiterer Faktor hinzugekommen, der die Lage noch einmal dramatisch verschärft: So ist die Zuwanderung nach Deutschland wesentlich höher als erwartet, die zunächst aufgrund der Corona-Pandemie wesentlich moderater eingeschätzt worden war. Seit Februar 2022 kamen durch den Russland-Ukraine-Krieg 1,3 Mio. Flüchtlinge aus der Ukraine nach Deutschland. In Summe wurde die Zuwanderung damit um 1,5 Mio. Personen unterschätzt.

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„Das Wohnungsbauproblem ist somit immens“, sagt Immobilienmarktexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln und Autor der Studie. So ist der Wohnungsbedarf im Zeitraum 2021 bis 2025 von jährlich 308 000 neu benötigten Wohnungen auf jährlich 372 000 neu benötigte Wohnungen gestiegen.

Bedarf wird auf Jahre hoch bleiben

Um die angespannte Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu entspannen, müsste die Bautätigkeit insbesondere in den Großräumen der wachsenden Metropolen deutlich erhöht werden, denn der Bedarf wird auch für den Zeitraum 2026 bis 2030 auf einem hohen Niveau bleiben.

Im Verhältnis zum jährlichen Bedarf liegt die aktuelle Bautätigkeit der Jahre 2021 bis 2023 in Deutschland nur bei 79 %. Besonders hoch ist die Unterdeckung in den größten sieben Städten des Landes. Dort liegt die Quote aus aktueller und benötigter Bautätigkeit bei gerade einmal 59 %.

Köln und Stuttgart sind Schlusslichter

Am niedrigsten ist die Bautätigkeit in Köln und in Stuttgart. Im Zeitraum von 2020 bis 2023 sind nur 37 % beziehungsweise 43 % der dort benötigten Wohnungen neu errichtet worden. Zudem wird die Bautätigkeit in den Jahren 2024 und 2025 voraussichtlich deutlich geringer ausfallen, sodass der Wohnungsmangel flächendeckend zunehmen wird.

Insgesamt hat sich die Wohnungsbaulage daher in den zurückliegenden Jahren erheblich verschärft. „Wir müssen die Bautätigkeit jetzt deutlich steigern“, sagt Voigtländer. Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt werde sonst weiter deutlich steigen. Gebraucht würden nun sowohl kurzfristige Impulse als auch strukturelle Reformen, um den Wohnungsbau zu stärken.

Im vergangenen Jahr waren bundesweit 295 000 Wohnungen fertiggestellt worden. Die Bundesregierung hatte sich zu ihrem Start 400 000 pro Jahr vorgenommen.